Le DTG (Diagnostic Technique Global) et l'audit énergétique sont les deux instruments structurants du diagnostic technique des copropriétés en France, mais ils répondent à des logiques juridiques et techniques distinctes. Le DTG, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 (article 58, codifié à l'article L. 731-1 du CCH), couvre l'intégralité du bâti : structure, sécurité, sanitaire, électricité, ascenseurs, et performance énergétique. L'audit énergétique, encadré par l'arrêté du 28 février 2013 (révisé en 2020) et la norme NF EN 16247-2, se concentre exclusivement sur la consommation, les gisements d'économies et les scénarios de travaux énergétiquement performants. À Paris, où près de 60 % du parc privé est constitué de bâtiments antérieurs à 1948 et où les copropriétés cumulent vétusté technique et passoires énergétiques, syndics et conseils syndicaux doivent comprendre quand mobiliser chacun de ces outils, et comment les articuler dans le temps. Cet article démêle les différences fondamentales, les obligations légales, les coûts comparés et la séquence optimale DTG → audit → PPT → travaux.
1. DTG : périmètre technique global (Loi ALUR)
Le Diagnostic Technique Global est un état des lieux exhaustif des parties communes et de l'enveloppe d'un immeuble en copropriété. Il porte sur l'analyse de l'état apparent des parties communes et équipements (toiture, façades, fondations, plomberie collective, électricité commune, ascenseurs, chaufferie), l'évaluation des éventuelles obligations légales auxquelles la copropriété est soumise, l'estimation du coût et de l'ordre de priorité des travaux, et un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans.
Le DTG inclut un volet énergétique (analyse de la consommation et propositions d'amélioration) mais n'a pas vocation à modéliser thermiquement le bâtiment ni à proposer des scénarios chiffrés détaillés. Il est obligatoire pour la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans (article L. 721-2 du CCH) et pour les immeubles déclarés insalubres (article L. 731-1 du CCH).
À Paris, le DTG est porté par le syndic après vote en AG, et son coût varie de 4 500 € à 15 000 € HT selon la taille de l'immeuble. La Ville de Paris et la Métropole du Grand Paris cofinancent jusqu'à 5 000 € le DTG dans le cadre du dispositif Éco-rénovons Paris+, avec une instruction par l'APC (Agence Parisienne du Climat).
2. Audit énergétique : focus consommation/économies
L'audit énergétique copropriété est une étude technique approfondie qui chiffre la consommation énergétique réelle (factures sur 3 ans), modélise le comportement thermique du bâtiment, identifie les déperditions et propose au minimum deux scénarios de travaux conduisant à des gains de classe DPE quantifiés.
Il s'appuie sur la norme NF EN 16247-2 (audits bâtiment) et, pour les bureaux d'études qualifiés, sur la qualification OPQIBI 1905. À Paris, l'audit énergétique d'une copropriété de 30 lots coûte entre 4 800 € et 8 500 € HT, intégrant le diagnostic, la thermographie (option), la modélisation, la rédaction du rapport et la présentation en AG.
L'audit énergétique est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour toute copropriété de plus de 50 lots équipée d'un chauffage collectif et dont le permis de construire est antérieur au 1er juin 2001 (décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012). Il est également exigé pour accéder à MaPrimeRénov' Copropriétés.
3. Obligation DTG : insalubrité + mise en copro >10 ans
Le DTG est obligatoire dans deux cas définis par le Code de la construction et de l'habitation : la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans (article L. 721-2), et toute copropriété ayant fait l'objet d'une procédure d'insalubrité (article L. 731-1).
Pour toutes les autres copropriétés, le syndic doit, conformément à la loi ELAN du 23 novembre 2018, inscrire la question du DTG à l'ordre du jour de l'AG ; la copropriété décide alors librement de sa réalisation. À Paris, l'inscription au PPT (devenu obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans depuis le 1er janvier 2023) impose dans les faits de disposer d'un DTG actualisé pour cadrer les priorités.
4. Obligation audit : volontaire / accès aides
L'audit énergétique copropriété est obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots avec chauffage collectif antérieures à juin 2001. Pour les copropriétés hors de cette obligation, il reste volontaire — mais son absence ferme l'accès à MaPrimeRénov' Copropriétés et au Coup de pouce CEE Copropriétés (arrêté du 22 décembre 2014 modifié).
Concrètement, sans audit énergétique conforme et OPQIBI 1905, une copropriété parisienne ne peut pas demander la subvention MaPrimeRénov' Copropriétés, qui plafonne à 25 % d'aide pour les bouquets performants (gain ≥ 35 % de consommation) et atteint en moyenne 12 000 € à 18 000 € par lot à Paris.
5. Coûts comparés DTG vs audit
DTG copropriété parisienne 30 lots : 6 500 € à 9 500 € HT en 2026. Audit énergétique copropriété 30 lots : 4 800 € à 7 200 € HT. Combinaison DTG + audit dans une même mission : 9 500 € à 12 500 € HT (économie de 30 % sur la somme des deux).
L'aide Paris/Métropole 5 000 € est versée prioritairement quand DTG et audit sont commandés conjointement, et l'instruction APC est plus rapide (4 à 6 semaines vs 8 à 12 semaines pour un DTG seul).
6. Complémentarité : DTG → audit → PPT → travaux
La séquence optimale pour une copropriété parisienne est : DTG (état des lieux global, 3-4 mois) → audit énergétique (modélisation thermique et scénarios, 6-8 semaines en parallèle ou à la suite) → vote du PPT en AG (Plan Pluriannuel de Travaux à 10 ans, obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les copros >15 ans) → mobilisation des aides (MaPrimeRénov' Copropriétés, CEE, aide Paris/Métropole, Coup de pouce) → consultation et choix des entreprises RGE → travaux.
Cette séquence permet de phaser les dépenses sur 3 à 4 exercices comptables et d'obtenir l'engagement financier des copropriétaires sur des montants connus. À Paris, le délai moyen total entre le vote du DTG en AG et le démarrage des travaux est de 22 à 30 mois.
7. Aide Paris 5000€ DTG
L'aide Ville de Paris + Métropole du Grand Paris au DTG est plafonnée à 5 000 € par copropriété (50 % du coût HT du DTG, dans la limite de 5 000 €). Elle est instruite par l'Agence Parisienne du Climat (APC) et conditionnée à la réalisation effective du DTG dans les 12 mois suivant l'accord de subvention.
Critères d'éligibilité : copropriété située sur le territoire de la Métropole, plus de 10 ans, vote en AG du devis et engagement à présenter le DTG en AG suivante. L'instruction prend en moyenne 6 semaines à Paris ; le versement intervient sur facture acquittée. Pour cumuler avec MaPrimeRénov' Copropriétés, le DTG doit être complété d'un audit OPQIBI 1905 indépendant ou intégré.
En synthèse
DTG et audit énergétique ne s'opposent pas, ils se complètent. Le DTG cartographie l'ensemble du bâti et planifie 10 ans de travaux ; l'audit énergétique modélise thermiquement, chiffre les scénarios performants et débloque les aides. À Paris, leur réalisation conjointe par un bureau d'études qualifié OPQIBI 1905 et RGE optimise les coûts (économie de 30 %), accélère l'instruction de l'aide Paris/Métropole 5 000 €, et sécurise l'accès à MaPrimeRénov' Copropriétés. Notre cabinet pilote cette mission combinée pour les copropriétés parisiennes, de la prise de contact à la présentation en assemblée générale. Demandez un audit gratuit du dossier de votre copropriété sous 48 heures.
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