L'interdiction de mise en location des logements classés DPE G est entrée en vigueur le 1er janvier 2025, conformément à l'article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat & Résilience ». Cette mesure, qui s'applique aux nouveaux baux et au renouvellement des baux existants, frappe en France près de 600 000 logements dont 90 000 à Paris selon l'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne). Face à l'ampleur du choc sur le marché locatif parisien — où la pression locative est déjà extrême — un amendement sénatorial déposé en juillet 2024 puis intégré à la loi de finances 2025 (article 81) a introduit une procédure spécifique pour Paris : un assouplissement conditionnel de l'interdiction sous réserve d'un engagement de rénovation dans les 24 mois et d'un audit énergétique conforme. Cet article décrypte la mesure nationale, l'aménagement parisien, les conséquences pour bailleurs et locataires, et la stratégie de sortie de passoire.
1. Interdiction DPE G location 1er janvier 2025
L'article 160 de la loi Climat & Résilience modifie l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et impose qu'un logement, pour être loué, présente une « performance énergétique minimale » — initialement définie comme un seuil de 450 kWh/m²/an d'énergie finale (au 1er janvier 2023), puis comme le seuil de classe G au DPE (au 1er janvier 2025).
La sanction n'est pas pénale mais civile : un locataire d'un logement DPE G peut saisir le tribunal judiciaire pour ordonner au bailleur la réalisation des travaux nécessaires, sous astreinte. Il peut également demander la suspension du paiement des loyers tant que le logement reste non conforme.
Tous les baux d'habitation sont concernés : baux nus, baux meublés, baux loi 1948, baux loi 1989, à l'exception (controversée) des logements de fonction et de certaines locations saisonnières classées meublés de tourisme.
2. Calendrier 2025/2028/2034
1er janvier 2025 : interdiction de location des logements classés DPE G (≈ 600 000 logements en France, 90 000 à Paris). 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés DPE F (≈ 1,2 million de logements supplémentaires en France, 180 000 à Paris). 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés DPE E (≈ 2,5 millions de logements supplémentaires en France, 320 000 à Paris).
À horizon 2034, ce sont donc près de 590 000 logements parisiens (47 % du parc locatif privé) qui devront avoir atteint au minimum la classe D. Le rythme nécessaire est de l'ordre de 55 000 rénovations/an à Paris — sept fois le rythme observé en 2024.
3. Procédure Sénat 2025 pour Paris
L'amendement sénatorial de juillet 2024, intégré à l'article 81 de la loi de finances 2025, introduit une procédure spécifique pour les logements parisiens classés DPE G : le bailleur peut continuer à louer ou renouveler le bail si, et seulement si, il fournit un engagement écrit de rénovation dans un délai de 24 mois, accompagné d'un audit énergétique conforme à l'arrêté du 4 mai 2007 modifié et d'un devis signé d'entreprise RGE.
Cet engagement est déposé en mairie d'arrondissement et inscrit au fichier des bailleurs parisiens. Son non-respect (absence de travaux dans les 24 mois, ou travaux insuffisants pour atteindre la classe F minimum) expose le bailleur à une amende administrative de 5 000 € par logement, prononcée par le préfet de Paris.
Cette procédure spécifique reflète la tension du marché locatif parisien (loyer médian 1 280 €/mois pour 60 m² en 2025 selon OLAP) et la difficulté pratique à rénover dans des immeubles haussmanniens en copropriété, où les décisions d'AG conditionnent les travaux individuels (ravalement, façade, toiture).
4. Conséquences bailleurs (gel loyer + sortie loc)
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés à Paris (article 159 loi Climat & Résilience) : pas de révision annuelle IRL, pas de complément de loyer, pas de réajustement entre deux baux. Depuis le 1er janvier 2025, les logements G ne peuvent plus accueillir de nouveau locataire — sauf procédure Sénat parisienne.
Concrètement, un bailleur parisien d'un studio haussmannien G en colocation étudiante doit, à la fin du bail (juin 2025 ou 2026), soit engager les travaux, soit retirer le bien du marché locatif. La vente devient l'issue probable, mais avec une décote moyenne observée de 18 à 25 % sur le marché parisien pour les biens F/G (étude Notaires de Paris 2024).
Le bailleur conserve le droit de vendre, de mettre à disposition gratuite, ou de loger un descendant. Il perd uniquement le droit de louer commercialement.
5. Conséquences locataires (recours)
Le locataire d'un logement classé G en cours de bail peut saisir le tribunal judiciaire pour ordonner les travaux, sous astreinte (article 6 loi 1989 modifié). Il peut également suspendre le paiement du loyer tant que les travaux ne sont pas exécutés (jurisprudence Cass. civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21-15.580).
À Paris, l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) accompagne gratuitement les locataires dans cette démarche. En 2025, plus de 1 800 saisines ont été enregistrées au TJ de Paris contre des bailleurs de logements G — un volume sans précédent qui sature l'instruction.
6. Stratégie sortie passoire G
Pour un bailleur parisien propriétaire d'un logement G, la stratégie optimale combine audit énergétique pré-travaux (méthode 3CL-DPE 2021), définition d'un bouquet de travaux atteignant au minimum la classe E (gain 2 classes) — typiquement ITI laine de bois + double-vitrage + remplacement de la production d'eau chaude.
MaPrimeRénov' s'applique aux propriétaires bailleurs depuis 2023 (volet propriétaires bailleurs introduit par décret n° 2022-1649 du 23 décembre 2022) avec des taux d'aide légèrement inférieurs au volet occupants : 25 à 35 % du coût HT, plafond 35 000 € par logement, sous condition d'engagement de location 6 ans et de plafond de loyer (zone tendue Paris : ≈ 13,80 €/m²).
Le bouquet typique « sortie de G vers C » sur un logement parisien 60 m² coûte 38 000 à 52 000 € HT, déductible MaPrimeRénov' Bailleurs (12 000 à 18 000 €) + CEE (3 500 €) + Éco-PTZ (jusqu'à 30 000 € à 0 %). Reste à charge effectif après refinancement : 8 000 à 15 000 €.
En synthèse
L'interdiction de location des logements DPE G frappe Paris plus fortement que toute autre grande ville française, en raison de la densité du parc haussmannien sous-isolé. La procédure Sénat 2025 offre 24 mois de répit aux bailleurs qui s'engagent dans la rénovation, mais le calendrier 2028 (F interdit) puis 2034 (E interdit) ne laisse aucune marge à la procrastination. Notre bureau d'études thermiques parisien réalise les audits énergétiques pré-travaux conformes, dimensionne les bouquets de sortie de passoire et accompagne le dépôt MaPrimeRénov' Bailleurs. Demandez un diagnostic gratuit de votre bien locatif parisien sous 48 heures.
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