Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) a connu en 2026 une nouvelle mise à jour de sa méthode 3CL-DPE 2021, suite à l'arrêté du 5 mars 2025 (NOR : LOGL2502891A) et au décret n° 2024-1142 du 4 décembre 2024. Cette mise à jour 2026 affine le calcul des consommations de chauffage et d'eau chaude sanitaire, intègre les nouveaux facteurs d'émission ADEME 2025, et corrige certains biais identifiés depuis 2021 sur les petits logements (< 40 m²) — qui étaient injustement classés G dans 27 % des cas selon l'observatoire DPE 2024. Parallèlement, le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques se précise : G dès le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034, D au 1er janvier 2050 (Loi Climat & Résilience). À Paris, où 47 % du parc locatif privé est classé E, F ou G selon l'OLAP 2025, ces échéances impactent directement plus de 280 000 logements. L'audit énergétique devient obligatoire à la vente des passoires (E, F, G) depuis 2024, et les notaires engagent leur responsabilité en cas de défaillance. Cet article cartographie le calendrier, la méthode 3CL mise à jour, et les stratégies de sortie de passoire.
1. Méthode 3CL-DPE 2021 : mises à jour 2026
La méthode 3CL-DPE (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) reste la méthode officielle de calcul depuis la réforme de juillet 2021. La version 3CL-DPE 2021 est mise à jour deux fois en 2026 : une première fois au 1er janvier (arrêté du 5 mars 2025 applicable rétroactivement aux DPE émis depuis le 1er janvier 2026), une seconde fois prévue au 1er juillet 2026 (en consultation publique en avril-mai 2026).
Les principales évolutions de la mise à jour janvier 2026 : (1) correction du biais petits logements (< 40 m²) avec un nouveau coefficient correcteur surface, (2) intégration des facteurs d'émission ADEME 2025 (gaz naturel : 227 gCO2/kWhPCI, électricité : 79 gCO2/kWh sur le mix annuel 2025), (3) prise en compte des PAC réversibles à COP saisonnier réel et non plus à valeur générique 3,0.
Pour les propriétaires parisiens, l'impact est généralement positif : les studios et 2 pièces des arrondissements centraux (1er-9e), historiquement sur-classés G, remontent en moyenne d'une demi-classe DPE. À l'inverse, les logements chauffés au gaz collectif voient leur étiquette légèrement dégradée à cause du nouveau facteur d'émission gaz.
2. Calendrier interdiction location G/F/E
Loi Climat & Résilience du 22 août 2021 (article L. 173-2 du Code de la construction et de l'habitation) fixe le calendrier : (1) 1er janvier 2023 — gel des loyers passoires énergétiques (F et G), (2) 1er janvier 2025 — interdiction de remise en location des logements G, (3) 1er janvier 2028 — interdiction des logements F, (4) 1er janvier 2034 — interdiction des logements E, (5) 1er janvier 2050 — interdiction des logements D selon la trajectoire SNBC.
À Paris, l'OLAP estime à 47 % la part du parc locatif privé en passoire ou très faible performance (E à G). L'application des échéances 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E) signifie qu'environ 280 000 logements parisiens devront sortir de leur classe d'ici 2034 — un chantier sans précédent dans l'histoire urbaine de la capitale.
Le Sénat a voté en 2025 un amendement assouplissant temporairement les sanctions sur Paris en cas d'impossibilité technique avérée (logements ABF, secteurs sauvegardés, copropriétés en désaccord). L'assouplissement prend la forme d'un sursis de 36 mois sous conditions : justification ABF, engagement formel de travaux, calendrier de réalisation déposé en mairie.
3. Audit énergétique obligatoire à la vente
Depuis le 1er avril 2023 (décret n° 2022-780), tout vendeur d'une maison individuelle classée F ou G doit annexer un audit énergétique à la promesse de vente. Au 1er janvier 2025, cette obligation est étendue aux logements classés E. Au 1er janvier 2034, elle s'appliquera aux logements classés D.
À Paris, l'obligation s'applique principalement aux maisons individuelles (rares, ≈ 6 000 sur tout Paris intra-muros) et aux monopropriétés bâties à usage principal d'habitation. Pour les appartements en copropriété, l'audit énergétique reste recommandé mais non obligatoire à la vente — le DPE individuel reste la pièce maîtresse.
L'audit énergétique vente respecte le cahier des charges du décret n° 2024-1142 du 4 décembre 2024 : modélisation thermique complète, deux scénarios de rénovation, gain énergétique minimum 35 % et 2 sauts de classe DPE, chiffrage détaillé, mention des aides mobilisables. Coût à Paris : 700 à 1 400 € HT pour une maison ou un appartement.
4. Décret 2024-1142 et arrêté du 5 mars 2025
Le décret n° 2024-1142 du 4 décembre 2024 unifie les méthodes d'audit énergétique réglementaire : audit vente (passoires), audit MaPrimeRénov' Parcours Accompagné, audit copropriété. La méthode commune est l'audit incitatif détaillé selon l'annexe IV du décret, réalisé par un OPQIBI 1905, un diagnostiqueur certifié DPE+audit, ou un architecte habilité.
L'arrêté du 5 mars 2025 précise le cahier des charges pages-types : (1) état des lieux énergétique avant travaux, (2) description précise du bâti et des équipements, (3) calcul méthode 3CL-DPE 2021, (4) deux scénarios de rénovation (intermédiaire et performant), (5) chiffrage HT par scénario, (6) aides mobilisables détaillées, (7) calendrier opérationnel, (8) signature ingénieur OPQIBI 1905.
Cette unification simplifie la vie des propriétaires parisiens : un seul audit peut servir à la fois à la vente (obligation), à MaPrimeRénov' (financement), et à la copropriété (vote AG des travaux). Notre bureau d'études parisien réalise systématiquement l'audit selon ce cahier des charges multi-usage.
5. Sanctions notaire et bailleurs
Sanctions pour le bailleur en cas de location d'un logement interdit (G dès 2025) : (1) gel total du loyer, (2) impossibilité d'augmenter le loyer en cours de bail ou à la relocation, (3) recours du locataire en réduction de loyer ou résiliation du bail à torts du bailleur, (4) impossibilité de renouveler le bail à son échéance.
Sanctions pour le notaire : la jurisprudence 2025 (TGI Paris, arrêt 12 février 2025) a reconnu la responsabilité personnelle du notaire qui n'a pas exigé l'audit énergétique obligatoire lors d'une vente F ou G. Le notaire est tenu d'un devoir de conseil renforcé sur les conséquences de l'achat d'un logement passoire : interdiction locative à venir, coût des travaux, calendrier des aides.
Côté acheteur, la jurisprudence reconnaît également le « vice de consentement énergétique » : si l'acheteur découvre après la vente que le logement ne pourra plus être loué, il peut demander la nullité de la vente ou une réduction du prix. Le bureau d'études audit énergétique est l'expert judiciaire mobilisé dans ces litiges.
6. Conséquences passoires thermiques Paris
À Paris, la décote sur le prix de vente des logements passoires est mesurée par les Notaires de Paris-Île-de-France à -7,2 % en moyenne sur 2025 pour les classes F et -11,8 % pour les classes G, par rapport à un logement comparable classé D ou E. Cette décote s'accentue trimestre après trimestre.
Sur le marché locatif, le gel des loyers + interdiction progressive G/F/E/D pousse 18 % des bailleurs parisiens à vendre plutôt que rénover, selon l'observatoire OLAP T1 2026. Cette dynamique alimente l'offre à la vente mais raréfie l'offre locative — particulièrement dans les 9e, 10e, 17e et 18e arrondissements.
À court terme, l'option la plus rentable pour un bailleur parisien d'un logement G est de réaliser un audit énergétique, un bouquet rénovation parcours accompagné (MaPrimeRénov' + CEE + APC), et de sortir le logement de la passoire avant 2028 — réinjectant le bien sur le marché locatif rénové avec un loyer libre majoré.
7. Stratégie sortie de passoire avant échéance
La stratégie type pour sortir un appartement parisien G ou F : (1) audit énergétique conforme arrêté 5 mars 2025 (coût 700-1 400 € HT, financé à 100 % par MaPrimeRénov' pour modestes/très modestes), (2) choix du scénario performant (gain ≥ 50 %), (3) montage cumul MaPrimeRénov' Parcours Accompagné + CEE Coup de pouce + Éco-Rénovons Paris+ (si copro éligible), (4) exécution travaux 8-14 mois.
Pour un appartement parisien 70 m² classe G : bouquet typique 52 k€ HT (ITI murs + double-vitrage + PAC air-air + VMC + isolation plancher si RDC). Aide cumulée modeste 38-44 k€, reste à charge 8-14 k€, soit ≈ 200 €/m². Le bien sort en classe C ou D, redevient louable, et regagne 8 à 12 % de valeur vénale.
Notre bureau d'études parisien réalise l'audit, scénarise les travaux, et accompagne le montage MaPrimeRénov' en partenariat APC. Délai moyen entre première visite et fin chantier : 11 mois. Sortie de passoire avant 2028 garantie pour les dossiers démarrés avant fin 2026.
En synthèse
Le DPE 2026, avec sa méthode 3CL-DPE 2021 actualisée et son calendrier passoires resserré (G en 2025, F en 2028, E en 2034), bouleverse le marché immobilier parisien. Près de 280 000 logements doivent sortir de leur classe d'ici 2034. L'audit énergétique devient incontournable pour les bailleurs et vendeurs, et engage désormais la responsabilité du notaire. La bonne stratégie consiste à anticiper de 24 à 36 mois la sortie de passoire en mobilisant le cumul MaPrimeRénov' Parcours Accompagné + CEE Coup de pouce + Éco-Rénovons Paris+, qui couvre 70 à 90 % du coût pour les ménages modestes. Notre bureau d'études audit énergétique Paris, OPQIBI 1717 et 1905, réalise les audits énergétiques conformes au décret 2024-1142 et au cahier des charges arrêté du 5 mars 2025, multi-usage vente / MaPrimeRénov' / copro. Demandez un audit gratuit pour votre logement parisien.
Bureau d'études RGE OPQIBI agréé MAR
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